biuro@bwm-tomaszewski.pl

Wyceny nieruchomości

Wykonujemy profesjonalne wyceny wszelkiego rodzaju nieruchomości  dla potrzeb bankowych, sądowych,  określenia wartości zasobów ...

Wyceny przedsiębiorstw

Raporty z wyceny wartości przedsiębiorstw przygotowujemy  w oparciu o  Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota interpretacyjna nr 5:

Wyceny przedsiębiorstw

Raporty z wyceny wartości przedsiębiorstw przygotowujemy  w oparciu o  Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota interpretacyjna nr 5:

„Ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw”, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w 2011. Preferujemy sprawdzony i polecany przez nas, zarówno w procesach sądowych jak również w negocjacjach biznesowych, model oszacowania wartości przedsiębiorstwa w dwóch etapach tj. jako etap nr I wycena metodą majątkową (skorygowanych aktywów netto) gdzie podstawą wyceny są sprawozdania finansowe oraz etap nr II wycena metodą dochodową, na podstawie generowanych nadwyżek z działalności operacyjnej. Tak oszacowany przedział wartości przedsiębiorstwa, wraz z rekomendacją poziomu wartości rzeczoznawcy sporządzającego raport, pozwoli Państwu na podjęcie optymalnej w danych warunkach rynkowych decyzji inwestycyjnej.

Poniżej prezentujemy wyciąg z podstawowych metod wyceny przedsiębiorstw:

Metody majątkowe

Metody majątkowe reprezentują podejście zakładające, że przedmiotem wyceny są poszczególne składniki wycenianego majątku zawarte w bilansie, a nie ich zespół tworzący zorganizowane przedsiębiorstwo. Wobec czego wartość przedsiębiorstwa określaną metodą majątkową determinuje przede wszystkim rozmiar i struktura jego aktywów i pasywów. Wyróżnia się cztery rodzaje metod majątkowych: metodę księgową (metodę aktywów netto), metodę skorygowanych aktywów netto, metodę likwidacyjną, metodę odtworzeniową.

  • Metoda księgowa – Metoda ta należy do najpopularniejszych technik wyceny przedsiębiorstw i najczęściej stosowanych metod majątkowych. Opiera się na badaniu bilansu spółki, na podstawie którego szacuje się wartość księgową aktywów netto. Analizuje się zarówno składniki majątku (aktywa ogółem), jak i zobowiązania. W obliczeniach odejmuje się od sumy aktywów spółki jej pasywa obce tzn. zobowiązania    krótko- i długoterminowe (ew. inne mające charakter długu, czy pasywa bieżące jeśli występują w zależności od okoliczności tj. np. rezerwy, fundusze specjalne, rozliczenia międzyokresowe kosztów i przychody przyszłych okresów), w ten sposób otrzymujemy wartość księgową kapitału własnego. Gdy wartość rynkowa spółki (oszacowana np. metodami dochodowymi czy porównawczymi lub wynikająca z notować giełdowych) jest mniejsza od wartości księgowej lub iloraz wartości rynkowej spółki i wartości księgowej jest mniejszy od jedności można stwierdzić, że wartość akcji danej spółki jest niedowartościowana. W przypadku gdy wartość rynkowa spółki (kapitalizacja) jest znacznie wyższa od wartości księgowej lub iloraz wartości rynkowej spółki i wartości księgowej jest większy od jedności istnieje ryzyko przewartościowania akcji lub wartość księgowa ma niską wartość. Wycena tą metodą opiera się wyłącznie na wartościach księgowych, więc występuje ryzyko, że w momencie wyceny wartości prezentowane w bilansie nie będą odzwierciedlały aktualnej wartości rynkowej poszczególnych pozycji, a jedynie wartość historyczną.
  • Metoda skorygowanych aktywów netto – Metoda ta opiera się przede wszystkim na analizie bilansu i ma na celu urynkowienie wartości kapitałów własnych (aktywów netto) analizowanego podmiotu. Metoda ta zakłada, że wycena po koszcie historycznym oraz zapisy księgowe badanego przedsiębiorstwa nie zawsze odzwierciedlają we właściwy sposób wartość kapitałów własnych. Wycena przedsiębiorstwa tą metodą polega na skorygowaniu bilansu o pozycje stanowiące majątek nieprodukcyjny, którego zbycie jest utrudnione lub niemożliwe lub ich wartość zostanie uznana za nieadekwatną do aktualnej sytuacji rynkowej. Aktualizacja najczęściej dotyczy: wartości nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntów, wartości niematerialnych i prawnych, nominalnej wartości udziałów w innych spółkach, wartości zapasów, należności (pod kątem ich windykacji), zobowiązań ( pod kątem koniczności kalkulacji karnych odsetek), zobowiązań pozabilansowych.

Ponadto uwzględnione mogą zostać pozycje, które zgodnie z ustawą o rachunkowości nie są składnikami bilansu (np. znaki towarowe, patenty, licencje, baza kluczowych klientów, siła robocza).

  • Metoda odtworzeniowa – Metoda ta polega na oszacowaniu nakładów, jakie zmuszony byłby ponieść inwestor, chcący zbudować od podstaw przedsiębiorstwo identyczne lub bardzo zbliżone pod względem majątkowym do wycenianego podmiotu. Wartość ta wynika z różnicy pomiędzy ceną nowych składników majątku posiadanego przez przedsiębiorstwo a ich rzeczywistym zużyciem.
  • Metoda likwidacyjna – Metoda ta pozwala oszacować wartość, jaką właściciel danego przedsiębiorstwa jest w stanie otrzymać po całkowitej likwidacji wycenianego podmiotu. Wartość likwidacyjną otrzymuje się po odjęciu od wpływów ze sprzedaży całego majątku spółki kosztów związanych z likwidacją (demontaż i wywóz urządzeń, odprawy dla pracowników, wszelkie opłaty) oraz pozostających do spłaty zobowiązań. W porównaniu z innymi metodami majątkowymi przy zastosowaniu metody likwidacyjnej otrzymuje się najniższą wartość wycenianej spółki. Metoda ta najczęściej stosowana jest przy wycenie przedsiębiorstw postawionych w stan upadłości lub przedsiębiorstw nierentownych.

Metody dochodowe

Metody dochodowe koncentrują się na prognozowaniu przyszłości przedsiębiorstwa, a wartości poszukują przede wszystkim w przyszłych nadwyżkach przepływów pieniężnych. Zgodnie z podejściem dochodowym przedsiębiorstwo jest warte tyle, ile wynosi aktualna wartość dochodów, które przyniesie ono w przyszłości inwestorom. Podstawowe metody opisano poniżej:

  • Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF – Discounted Cash Flows)  –  Metoda ta jest stosowana do wyceny większości spółek kapitałowych. Z punktu widzenia założeń metodycznych istotne znaczenie ma prawidłowe określenie szczegółowych założeń dotyczących modelu przepływów pieniężnych w tym, sposobu obliczania sald wpływów i wydatków w kolejnych latach projekcji oraz sposobu szacowania wartości kapitału własnego i kapitału obcego. Przyjęcie odpowiedniej metodyki szacowania stopy dyskontowej i określenie sposobu oszacowania wartości rezydualnej (wartości przedsiębiorstwa po okresie prognozy). Wyróżnić możemy dwa podstawowe typy przepływów pieniężnych:
  • FCFE (Free Cash Flows to the Equity) – generowane przez spółkę i pochodzące z działalności operacyjnej dochody (przepływy FCFE) które są własnością właścicieli spółki. Przepływy FCFE są dyskontowane kosztem kapitałów własnych;
  • FCFF (Free Cash Flows to the Firm) – generowane przez spółkę i pochodzące z działalności operacyjnej dochody (przepływy FCFF), które są własnością zarówno właścicieli, jak i właścicieli kapitału pożyczkowego (kredytodawców i pożyczkodawców). W tym scenariuszu przepływy FCFF dyskontowane są średnim ważonym kosztem kapitału (WACC), który jest średnią ważoną kosztów kapitału własnego oraz długu oprocentowanego.

Wartość przedsiębiorstwa równa jest sumie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z okresu prognozy i zdyskontowanej wartości rezydualnej. W celu określenia wartości kapitałów własnych ( Equity Value – EqV) i wartości jednego udziału lub jednej akcji, od wartości przedsiębiorstwa (Enterprise Value) należy odjąć wartość kapitałów obcych tj. oprocentowanych (kredytów i pożyczek) na moment  wyceny i dodać środki pieniężne i ekwiwalent gotówki na moment wyceny. Po tak przeprowadzonych działaniach otrzymujemy wartość kapitałów własnych (Equity Value), po podzieleniu których przez liczbę udziałów lub akcji otrzymujemy wartość jednego udziału lub akcji.